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住建部发文:拟取消公摊住宅按套内面积算
澎湃新闻2019-02-2306:35:25
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看住建部新规 

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示,房地产交易将正式告别“公摊面积”,近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。
2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于“城乡给水工程项目规范”等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。澎湃新闻记者注意到,在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。
《住宅项目规范》指出,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。
分析人士对澎湃新闻表示,此次出台这一规定主要是因为:本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。
住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。
以套内使用面积进行交易
澎湃新闻注意到,《住宅项目规范》第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
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这也是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。分析人士表示,此次出台这一规定主要是因为:本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。
事实上,对于我国大部分省市来说,目前购买的房屋面积包括两个部分:即:套内面积+公摊面积。
根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T17986.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准规定:
房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井所占面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
而目前我们买房的建筑面积,除了房屋套内建筑面积之外,还包括了其他公摊面积。
2018年,有关住房公摊面积曾经引发广泛讨论。
2018年7月,“瞭望智库”微信公号发表文章谈到:提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房!
文章里提到:“公摊”的内容,包括以下两大部分:
第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;
第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
对普通的购房者来说,光是弄明白这些概念已经够头大的,更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积”,于是造成了各种各样的问题。
文中指出:直到今天,关于“公摊面积”都无法律和行政法规加以约束,现行国家标准中甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这两个术语,只有住建部,包括其前身建设部(2008年国务院机构改革方案中将建设部改为住建部)的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。
目前该领域可适用的主要规定有:建设部1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(建房1995【517】号)、2002年颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》。上述《测量规范》附录B3“共有建筑面积分摊”一节中,又详细规定了共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法。
虽然《测量规范》没有明确指出分摊后的共有建筑面积就是“公摊建筑面积”,但在商品住宅的交易和确权实践中已得到广泛的使用。
“公摊面积”让我们很受伤!
2018年8月,新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米,“公摊面积”让我们很受伤!》指出,诚然,公摊面积问题不是一个新鲜话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。值得注意的是,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。
2018年9月14日,新华社发表调查文章《买100平米得70平米:公摊面积7大乱象》指出,在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。记者采访了解到,公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。
部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。
新华社文章指出,调研显示:国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。
取消公摊:重庆已经执行17年
易居智库研究总监严跃进认为,严格来说,房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更长远的观点看,未来要建设开放式街区小区环境,公共通道部分该如何征税,会否增加公摊面积,如何缓解社会矛盾,都值得深思。
除了官方,一些业内人士也开始呼吁按套内面积计算。
2月22日,据中山日报报道,广东省中山市政协委员钟国平建议,对商品住房销售进行立法,制定具体的操作细则。明确商品住房按套内面积进行销售,并将此规定纳入住房销售合同。
实际上,早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。
谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”,时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说:“最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。
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《素质教育创辉煌》第二部分当班主任时的素质教育第二篇《鸡窝里是怎样飞出金凤凰...【上】

寅辰
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《素质教育创辉煌》第二部分第二篇
《鸡窝里是怎样飞出金凤凰的》【上篇】
    钟祥一中在一九八四年暑假组建的高二文科起始班,最初是由各理科班淘汰的差生组成的慢班。
可是,在86年的高考中,全班上大专线的竟有28人,不仅在全县五所重点中学文科班中遥遥领先,
在校内还超过了五个理科班,总名次居第二。有的科任教师欣喜地说:“我们的鸡窝里飞出了一群金凤凰!
”鸡窝里是怎样飞出金凤凰的?当然是全体科任教师齐心协力、精心培育的结果。作为班主任,我做了以下
几方面的工作。
(一)稳定队伍,安定军心高一下的暑假,各理科班班主任报给学校的文科生名单中仅24人,清一色的差生。
这个班办不办?怎样办?学校领导举棋不定,因为谁都不愿接这个班。我是为求家庭安宁(将舅兄之女悄悄
转进一中读书)而主动接这个班的。学校领导明确表态:将来分升学指标,一定从实际情况考虑。因为班上
人数太少,领导又从高三文科班拨给我五个留级生。我走进教室的时候,垂头丧气的学生微露欣喜之色。因
为我善于组织学生玩是出了名的。听说是我当文科班的班主任,许多持观望态度的学生纷纷直接找我报名。
(我在84届向北京大学中文系输送了一个高才生,向武大新闻系、川大新闻系各输送了一个高才生。)三天
内学生超过了四十人,但够得上三类苗的仅六个。这时,休学一年的王吟美复学来我班。交谈中,我见他有
口才、有魄力,便任命他当班长。我听说二(四)班的秦军在学文科与学理科之间徘徊不定,立即找他谈话。
他的外语好,数学、物理差,也是三类苗。我说:“你在理科班只有考取大专的可能,在文科班可以考取重点
大学。”家长听说后,立即来校替他报名。该生86届果然考取了武汉大学外语系。在欲进文科班的学生中,我
劝退了五人。其中一人是三类苗,他既不肯刻苦学习,又要我给他考本科院校打包票。另四人是理科班的尖子
学生。我劝退这四个学生,基于三点考虑:第一,我班前程未卜,我怕贻误了这四个学生的前程;第二,这四
个学生在理科班完全可以考取本科大学,在文科班即使考取了,也不能为全校增加升学指标(这四个同学86年
果然都考取了本科大学。如原二(一)班的黄中考取了华西医科大学,韩成刚考取了哈尔滨电机学院);第三,
我怕这些学生后来反悔,动摇我班军心。队伍稳定,军心安定,是抓好班级工作的先决条件。
(二)摸准脉搏,确定治班方针我班刚组建时,上课懒散,纪律松弛,“混”的气氛笼罩全班。凭经验,我知道
绝大部分学生信心不足。经调查,得知学生因受理科班同学歧视,心情压抑,愤愤不平。怎样确定治班方针?
我面临两种选择:一种是从微观着眼,从严入手,整顿风纪,奖勤罚懒,逼学生循规蹈矩;一种是从宏观着眼,
从宽入手,多组织文体活动,让学生心情舒畅,在玩中受益,在玩中显露各人的长处,继而因势利导,消除自卑
感,树立自信心,然后再抓其他。权衡利弊,我抛弃了前一种治班方针。其原因有二:第一,差生在全班占五分
之四,你罚不胜罚。你要求越严,管得越死,他们越觉得读书无味,越不肯认真学习;第二,即使用杀鸡吓猴的
办法镇住了学生,他们也是口服心不服,你必须时刻盯班,当治安警察,班上才会有暂时的安宁。这不利于培养
学生的主人翁精神,不利于培养学生表里如一的品格,也达不到多培养几个大学生的目的。我采取的是第二种治
班方针。为了打破班上的沉闷空气,我利用头两周的课外活动,亲自教会了三支歌:《我的祖国》、《我们拥有
一个名字叫中国》、岳飞的《满江红》。我变着花样指挥大家唱(齐唱、轮唱、领唱、合唱)。我的行动缩小了
师生间的代沟。爱唱歌的差生愿意亲近我了。老师有朝气,学生与你就有共同语言。为了消除自卑感,树立自信
心,我班于1984年9月26日晚(星期六)举办了“迎国庆诗歌朗诵会”。筹备阶段,我只做了三件事:确定筹备人员,
宣布评比办法,检查各组演员的落实情况。选定篇目、确定演员、编排次序等工作,完全由组长和筹备组的人去办。
朗诵会由文娱委员李秀梅主持,她用简短、精彩的话语把反映多方面内容的一个个节目串联起来,使整个晚会紧凑、
酣畅,无冷场之感。校团委书记李方松同志自始至终参加了我们的晚会,并当场录音。最后,我充任各种角色,
朗诵、演唱了《白毛女》第一幕《杨白劳之死》。这次朗诵会十分成功。下晚自习后,在走廊上围观的兄弟班、
兄弟年级的同学,挤得里三层外三层。校广播室接连三天播放了我班晚会的实况录音。这次朗诵会收到了超出预期
的效果。第一,许多差生的一技之长得到了发挥,他们的自卑感基本消除。一位全班成绩最差的女生,两年后参了
军。她在给我的来信中说:“从那次‘迎国庆诗歌朗诵会’以后,我不再感到自己是一个多余的人了。哪怕成绩一直上
不去,我对自己仍充满信心。”第二,集体荣誉感大大增强。他们从理科班学生对我班由歧视转为羡慕的言谈中,从
各兄弟班相继举办与我班类似的文娱晚会中,意识到我班在人们心目中的地位已发生了重大变化。第三,通过这次
晚会,我发现了治理班级的得力助手。我立即调整、充实干部,让李秀梅当团支部书记,建立了班上的领导核心。
第四,从此后,我班读诗、抄诗成风,朗读能力增强,学生的情趣趋向高雅。从语文角度说,这次朗诵会,为全班
开辟了引人入胜的第二课堂。这次朗诵会对我班工作的推动,是大大出乎我的意料之外的。在如何抓班级工作这个
问题上,我与现在流行的抓法不一致:我不赞成班主任当抱母鸡,我主张班主任当领航员。这个刚刚组建的慢班,
我没有时时刻刻盯着学生,但班上的纪律良好;我很少强调为86年高考打好基础,但苦学的风气迅速形成。特别令
人欣慰的是:班干部团结一心,以身作则。84年10月下旬,我赴荆州参加作文教学经验交流会,回校时副班主任老
师向我报喜:学生很听话。11月下旬,我赴荆门市参加省语文学会年会,一回来,班长王吟美便向我报喜:“秋运会
上,我班夺得全年级团体总分第一。”读报时,我向全班表示祝贺,向运动员表示感谢,并鼓动说:“元旦时,全校要
举行歌咏比赛,凭大家的劲头,我们肯定能夺第一(后来果然得了第一);我们并不是低能儿,我们的文体能上,我
们的学习成绩同样能上!”从二上每次的考试看,我班成绩确实在逐步上升。高分层由开始的五、六个,上升到期末
的上十个。年终评比,我班团支部书记作为学校先进团支部的唯一代表,参加了团县委召开的表彰先进大会。团县委
书记亲自奖给我班团支书一面“先进团支部”的锦旗。建班仅仅半年,班级面貌大变,真令人精神振奋。我深深体会到:
自信是成功的马达,是凝聚人心的高标水泥。没有自信的班级是一盘散沙;没有自信的学生是社会的定时炸弹。班级
面貌大变,好名声口口相传,高二下暑假时,班上一下子涌进了二十个复读生。【上篇完】
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为什么很多二手车行或买主要求最好是女性用车、教授用车、老师用车、医生用  
车?佳讯占师傅认为这些都是销售话术,大众对于所谓女性、老师、教授、医师
自然而然会产生保守、专业、稳重的印象,感觉他们开车应该不会很猛,相对车
辆各部机件耗损的程度就比较小,比较不会买到事故车,车况好。
不过呢,二手车检测占师傅还是建议不要看到这些文字叙述就主观认定这辆车的
车况一定好,以占师傅多年观察心得,女性用车与车况好不该产生联系。曾经有
位女性买新车开了三万公里都不知道要回厂换机油,结果是机油已经干到像柏油
的状态才知道原来车子要换机油。也有女性车主路边停车时,为了停进路边车位
,前进后退将近十几趟才顺利停入,方向盘最左转至最右,再由最右转至最左也
十几趟,站在路边都能听到动力辅助机柱已经吱吱叫的声音,时日一长方向机柱
机件肯定受伤。也有不少女性驾驶经常引擎长期怠速,开着空调在车内等人,即
便卖车时总里程数很低,但引擎运转的噪音、震动其实不见得比经常行驶高速公
路、里程数较高的引擎好,这些都只是所谓女性用车常见的案例。
看到这里,还是建议找专业的看车师傅带你实际去看车,并要求试车,看看方向
机柱是否有异音,引转运转是否顺畅,再决定该不该购入。
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