物业真该取消?明年起,钟祥业主将迎来4大好消息

11-18 08:32   发表于 情系钟祥   阅读 1.3万   回复 17
相信,大家都听过这么一句话:买房一阵子,物业一辈子。但是,根据过来人的经验都知道,买了房并不代表可以住得安稳和舒适,后期关键还要看物业。一个好的物业公司,不仅可以提升业主的安全感和生活品质,而且还可以促进邻里关系,甚至可以进一步提高未来房子的保值、升值空间。 
      但是,在现实生活中,一提起物业,不少业主都一肚子苦水,有不少的怨言,所以物业和业主之间的各类纠纷也是屡见不鲜。物业和业主的矛盾主要表现以下在三点:
      一是物业服务项目较少。在日常生活中,几乎每家每户都遇到这样或那样的问题,第一反应就是找物业解决,但物业往往摆出一副大事不管,小事往后拖的样子,物业费没少交,但服务项目却很少。二是物业收费不合理,重复收费现象比较多。比如,物业费已经包括了区域清洁、共用设施设备的日常维护等,但不少物业仍旧额外收取电梯管理费、垃圾处理费、公共耗能费等等,否则就会断水断电。三是更换物业比较麻烦。面对服务质量较差的物业,业主都有更换物业公司的想法,但更换过程往往较为繁琐,而且有些物业还会赖着不走,着实让人无奈。面对这些问题,最近几年,有关取消物业的呼声不绝于耳。如果在中国裁判文书网上输入“物业”这一关键词,相关搜索记录竟达358万余条,其中与物业管理相关的就超过了76万条。不少业主表示,取消物业之后,业主可以自己管理小区,或者直接让区委会管理。
       不过,在笔者看来,取消物业不是解决问题的关键,逐步加强监管和规范才是有效解决之道。根据国家相关规划,2021年1月1日,《民法典》将正式实施,其中针对物业专门发布了一系列新规定,新规下,从明年开始,业主们即将迎来4个好消息,物业和业主都该留意。 1、物业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费‍ :
      面对物业费欠缴等问题,不少物业都会采取断电、断水、断热、断气等方式来催缴物业费,结果不仅给当事业主带来了生活的不便,有时候甚至一栋楼都会受到牵连和影响。不过,《民法典》第944条规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式来催缴物业费,这一次明确以法律形式禁止了物业公司的不合理催缴行为。
      当然,必须强调一点,这并不意味着业主可以随意拒绝缴纳物业费。《民法典》同时也规定:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费,物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者不需要相关服务为由拒绝支付物业费。通过这条新规可以知道,即使房子长期空置不住,由于已经与物业公司形成了物业服务法律关系,所以也是需要缴纳物业费的。2、更换物业公司会更容易,老物业不能“赖着不走” :
       长期以来,由于物业公司不能提供良好的物业服务,所以业主往往会通过业主大会解聘该物管公司,重新招聘新物业公司。但是,在现实生活中,有些老物业公司却赖着不走,迟迟不肯交接,甚至出现两家物业公司同时管理、扯皮的现象。  对于更换物业一直比较麻烦的问题,《民法典》第946条规定,业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。第949条也规定,物业服务合同终止的,原物业服务人员应该在约定期限内退出物业服务区域。笔者认为,该条新规相当于为业主维护自身权益提供了一把“尚方宝剑”,明年开始,不仅更换物业公司更加容易了,而且也有助于进一步规范物业服务行业,实现公平竞争。 3、小区共有部分产生的收入属于全体业主,业主或将获得一笔长期收入 :
      在现实生活中,不少开发商或物业都会利用小区的公共空间来牟利,很多业主都已经习以为常,见怪不怪了。比如,在小区公共场地上划上停车线来收取停车费,在电梯间、公共走廊、入户大堂、宣传栏等小区共有部分进行广告展位出租来获取广告收入等等。
       从理论上讲,在小区共有部分获取的收益自然该归全体业主所有,但现实生活中,基本上都进了物业的腰包,而且业主们本着“多一事不如少一事”的处事原则,也都不会斤斤计较。不过,《民法典》第282条规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于全体业主共有。显然,新规下,从明年开始,业主们反而有可能获得一笔长期和稳定的收入了。4、有些不合理的费用也可以不用交了 :
      根据《民法典》规定,缴纳物业费是每一个业主的义务,所以业主不可以随意拒绝缴纳物业费,但是新规定下,有些情况可以不用缴纳物业费。一方面,物业服务人没有按照合同约定和相关规定提供服务,比如没有按规定将服务事项、质量要求、收费标准、业主共有部分的经营与收益情况等向业主公开,业主可以拒绝缴纳物业费。另一方面,物业服务合同到期后未续约,即使物业拒绝退出,但双方之间的物业服务法律关系已经终止,所以物业不得要求业主支付物业服务合同终止后的物业费,如果给业主造成了损失,反而还应当赔偿损失。
       其实,随着房地产市场的发展,目前很多省份都已经出台了地方性物业管理规定,很多不合理的物业费用也正在陆续取消。比如,《陕西省物业服务收费管理办法》就规定:电梯、景观等共有设施设备的运行维护费用纳入物业服务成本,不再由物业公司另行收取;取消物业公司强制收取的公摊耗能费、砸墙费、垃圾清运费、有偿服务费等不合理的自定收费项目等等。新规下,取消不合理的物业费,不仅给业主节省了开支,也进一步规范了物业的服务水准。 最后总结一下:长期以来,物业服务项目比较少、物业费名目不清,小区共有部分收益被侵占等问题一直都是困扰小区业主的大难题。但是,明年开始,正式实施的《民法典》有望给业主们带来好消息,使得业主们关心的问题得以迎刃而解。正如官媒新华网在《物业不应是城市“火药桶”》中所说的那样:民法典中有关物业的表述,回应了长久以来业主的普遍呼声,为今后与物业相关的矛盾纠纷处置指明了方向。相信随着物业条款落地开花,物业沉疴积弊去除,业主与物业将会实现和睦共处。
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:物业将业主当成了冤大头,提款机!
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