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什么是模拟拆迁?

政府在旧城改造中,确定拆迁区块之前,先了解居民的响应程度,如果绝大多数居民有拆迁的意愿,则当地居民通过居委会联名向政府递交改造的申请,政府将此地块作为拆迁地块,然后政府就原有旧房价值进行预评估,将拟安置房屋地块的价值,位置,面积、社区的情况明确告知居民,由居民决定是否拆迁,签订模拟拆迁协议的比例达到90%以上或100%则政府再发布正式的征收公告,若在一定期限内,政府还未发布正式的征收公告,则模拟拆迁协议自动失效。

模拟拆迁不是正式拆迁,不能发布拆迁通告,不能印发拆迁通知。是有当地有关部门在没有经过相关征收程序的前提下,通过对于片区居民意向的征集,如果达到相关的比例,那么,就启动相关征收程序的行为。

模拟拆迁有什么特点?

1、模拟拆迁主要是在国有土地上的棚户区改造中尝试的。

2、模拟拆迁有生效条件和退出机制,即同意改造户数未达到改造范围内总户数90%-100%的,房屋征收部门应当终止模拟搬迁。

3、将模拟搬迁作为房屋征收的重要环节,在征收决定作出之前,已经开始做征收中的征收要件工作,和法律上规定的程序来了个大颠倒。

4、在模拟拆迁中,全部的模拟程序达到征收要件时,征收主体再依法作出征收决定。

被拆迁人要看清模拟拆迁中的陷阱

1、模拟拆迁的模拟过程不透明,不会对所有人进行公布。也就是模拟拆迁过程中,百姓的意愿到底有多少,有关部门并不会对所有人进行公示。因此,一些居民不明就里,就在补偿协议上签了字。剩下的人眼看没有签字的人越来越少,内心比较着急,也草草签字。因此,从根据你的意愿签字,到逼你签字,很大程度上,还是看当地有关部门的意愿。

2、签字的主体不适格。适格是一个法律上的概念,意思是不具备全部或者部分签字的资格。

模拟拆迁上有很多时候都是投资方来进行签字,而并不是行政部门。因此,在很多时候被看作是民事协议,在后期进入实质拆迁阶段的时候,往往不具备相关的法律效力。如果拆迁方不承认相关协议的效力,很有可能让被拆迁户陷入被动。

3、实践中,模拟过程中,就已经开始实际强制拆除了,只要签了模拟协议就等同于实际征收了。所谓的模拟搬迁和征收的有机结合是一句空话。

4、在实践中,征收部门或确定的项目主体,出于利益考量,并不会真正告诉拆迁户所签订的协议是模拟的。往往协议签订了,正式的征收决定间隔很久也未作出,导致征收评估结果与初次评估结果出现重大差异。被征收人无法接受按初次评估结果作为补偿条件,矛盾再次爆发。

模拟拆迁本是一种较为新颖的拆迁方式,在实际运用中却多数变了味。征收单位一味地欺诈、串通,或企图利用无效合同包裹效力待定合同条款,用看似合法的外衣来侵吞人民群众的土地和房屋。被征收人若贸然签约,则易陷入被动,权益也无法保证。如果您正在经历的征收项目名为旧城改造、棚户区改造、危旧房改造、城中村整治,那么对于此间的所有“模拟”行为,都一定要提高警惕加强重视,如果补偿数额过低或者安置不合理,被征收人一定要主动采取措施,聘请专业征地拆迁律师通过要求政府信息公开、行政复议、行政诉讼等多种方式来维权。

作者:中师征地拆迁律师团
羊城派记者 梁栋贤:光光的地皮,每㎡也能赔4万6!最近,黄埔区公布了《广州市黄埔区萝峰社区旧村改造拆迁补偿方案》,看来这个城中村的改造也指日可待了。萝峰村在哪里?它东面紧邻萝岗香雪公园,西南方向是地铁6号线香雪站,距离香雪站的直线距离约2公里,可以说,地理位置比近期黄埔区内很多热卖的楼盘位置都要好一大截。本次补偿,可以选择回迁与弃产两种方案。房屋的拆迁补偿以有效的建筑基础面积(即建筑的投影面积)四层或四层以下部分的建筑面积为拆迁面积。那么哪些才能算是有效的建筑基础面积?指2018年01月31日前的现状主体房屋的首层基底面积,主体房屋是指框架或混合结构,高度不低于2.6米的居住用途房屋,在此后新建、加建的通通不算,没有取得合法宅基地手续的也不算!弃产每㎡补偿1.2万元如果弃产选择货币补偿,对有效建基面积四层或四层以下的实际建筑面积,按照1.2万元/㎡进行补偿。你也可以选择部分弃产,比如说,你的房屋只建了三层,那么第四层部分即使没建,如果你放弃购买不足四层的指标面积,按照1.15万元/㎡进行补偿。如果只有合法的宅基地皮,还没有盖房子的也能获得赔偿,不参与购买面积且放弃回迁的,以宅基地块的有证建基面积X4,以1.15万元/㎡进行地价补偿,也就是说,每㎡地皮最多可以获得4.6万元的赔偿。回迁者“拆一补一 ”如果选择回迁,可以获得2万元/栋签约奖励,同时按照有效建基面积四层或四层以下的实际建筑面积,以38元/㎡·月的标准补偿临迁费,按照当地的租金水平,这一临迁费用可以在附近租住还不错的商品房。若四年期满仍未能回迁安置,从第五年起,临迁费在上一年的基础上每年递增20%计付。


近日,住建局晒出一张罚单,应是近期一件大快人心的好事、正事,晒出了正能量,罚出了正义和正气。但看了一些朋友的跟帖,深感网络媒体的力量无限,一件好事,可以诋之、毁之,一件依法行政、充满正义工作,被曲之、屈之。本人混迹论坛,发言甚少,今天却如鲠在喉,不得不发。 住建局立案调查之后,根据市政府领导的意见,按《条例》规定的上限,作出处罚决定。这一句话被网友们抓住不放,有的指责市领导干预执法,有的指责住建局唯上执法。 当下,全面推进依法治国是十八届四中全会的主题。依法治国由依法立法、依法行政、依法司法和依法监督等内容组成。人民政府是住建局的上级,应当对住建局行使行政监督权;市政府领导对地方环境保护、治理污染负有责任,有职责和义务对政府部门的行政执法进行监督和指导。要求按法律法规的上限处罚,亮明的是对违法者严肃处理的态度,传递的是依法治理城市环境、治理护城河的信心和决心。难道习近平总书记和李克强总理、张高丽副总理等领导同志关于腾格里工业园区污染问题的重要批示也是干预地方行政管理和执法么? 仔细把玩、品位部分朋友的跟帖,有的是揣着明白装糊涂,有的是一知半解装明白,有的扯着“依法治国”的大旗泄私愤,有的是故意煽风点火、混淆视听。在感慨网络力量的同时,深感无奈。我们的力量的源泉在哪里?我们应该弘扬什么样的主旋律?适逢言论自由的大时代、好时代,有关部门应该做出正确的引导和导向。我们屁民也应该以公平、公正、包容的心态看网事、观世事、议政事。 习总说,“国无常强,无常弱。奉法者强则国强,奉法者弱则国弱。”为市政府领导重视城市环境、严惩违法者的态度鼓掌!为住建局依法行政鼓掌!