蛟龙下海

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来源 | 中国裁判文书网 法眼观察

随着家用汽车的普及,停车难题日益凸显,不但公共场所车位紧张,小区内的车位更是成为僧多粥少,供不应求。在一线城市,车位的单位面积甚至已经超过房价,车位比车贵是普遍现象,过百万的车位费也并非新鲜。这些车位到底应该归谁所有?谁有权来收取这些巨额的车位费成为普遍关注的问题。

在该最新案例中,关于车位的争执历经一审、二审及再审,官司最后打到了最高院,最高院于2017年8月24作出最终裁定:小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,实际上并无建筑物,其本质属于土地使用权,不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后,建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此,地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主,其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施,但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此,该案地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴,其权益归属于全体业主。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2017)最高法民申2817号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):重庆市豪运房地产开发有限公司。住所地:重庆市江北区xxx村xx号xx号。

负责人:刘安红,该公司总经理。

委托诉讼代理人:骆志刚,男,该公司员工。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会。住所地:重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑小区内。

负责人:徐二毛,该业主委员会主任。

再审申请人重庆市豪运房地产开发有限公司(以下简称豪运公司)因与被申请人重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会(以下简称帝景豪苑业委会)车位纠纷一案,不服重庆市高级人民法院(2016)渝民终7号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

豪运公司申请再审称,(一)原判决适用法律错误。帝景豪苑小区建设用地使用权是豪运公司出资取得的,豪运公司是土地使用权人,根据《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第一百四十二条之规定,帝景豪苑小区建筑区划内规划的地上停车位应当归豪运公司所有。原判决未适用物权法第一百四十二条,而适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款,属于适用法律错误。(二)原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位,缺乏事实依据。小区的绿化面积、共有面积、交通道路,经政府相关部门验收合格,备案可查。小区绿化还超过了规划面积,不存在任何占用共有面积的情况。综上,豪运公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。

帝景豪苑业委会提交意见称,案涉车位属于小区业主共有,豪运公司不享有权利。

(一)案涉车位使用的是全体业主共有的土地使用权。豪运公司给小区业主办理了房屋初始登记及转移登记后业主共同享有小区全部土地使用权。根据物权法第七十四条第三款的规定,占用了业主共有道路或场地,车位就应属业主共有。

(二)豪苑公司不能取得案涉车位的所有权证,案涉车位不属于专有部分,产权应归全体业主共有。

(三)案涉车位未计入容积率,且不参与规划建设用地面积分摊,产权应归业主共有。

本院经审查认为,本案焦点问题是:一、原判决适用法律是否确有错误;二、原判决认定基本事实是否缺乏证据证明。

(一)原判决适用法律是否确有错误

豪运公司申请再审认为原判决适用法律错误,应适用物权法第一百四十二条,而不应适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款。物权法第一百四十二条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外”,而《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款规定:“建设单位依法取得车位、车库权属登记后,可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或车库”,两者并不矛盾。由于豪运公司向小区业主出售房屋,小区内的土地使用权也转移至小区业主,小区共有部分土地使用权归小区业主共有。故豪运公司关于适用物权法第一百四十二条之规定,本案所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。原判决适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款之规定,在于明确建设单位只有取得车位、车库权属登记之后才能进行出售,而案涉车位不能取得产权登记,因此不能进行出售。故原判决适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款并无不当。豪运公司关于原判决适用法律错误的申请再审事由不能成立,本院不予支持。

(二)原判决认定基本事实是否缺乏证据证明

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定,案涉车位不能办理产权登记,因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金,成为建设用地使用权人,但是小区建设完成之后,随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格,是开发商的基本义务,且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位,缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

综上所述,豪运公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

驳回重庆市豪运房地产开发有限公司的再审申请。

审 判 长 潘勇锋

审 判 员 王季君

审 判 员 王 丹

二〇一七年八月二十四日

法官助理 周媛媛

书 记 员 谢 平

《湖北省文化和旅游厅2019年工作要点》

加速推进创建5A级景区

    “推进古隆中、荆州古城墙、钟祥明显陵等景区创建5A级景区,新增8家4A以上旅游景区,评定命名首批省级旅游度假区,申报和认定其他类型景区,推动旅游产业要素向优质景区聚集”。



襄阳古隆中


图/隆中风景区官网
    襄阳古隆中景区内群山环抱、松柏参天,景色颇为优美。这里是三国时期著名的政治家、军事家诸葛亮躬耕隐居之地,三国故事“刘备三顾茅庐”的史事就发生在此地。主要景点诸葛草庐、武侯祠、古柏亭、抱膝亭、躬耕田、小虹古桥、六角井、观星台等。


荆州古城墙


图/网络
    荆州古城是国务院1982年首批公布的全国24座历史文化名城之一,荆州城墙更是中国现存的四座保存最为完整的古城墙之一,它始建于春秋战国时期,历经1800多年的历史,随着国家旅游事业的发展,已成为四面八方,中外游客喜爱驻足的景点。


钟祥明显陵


图/明显陵官网
    明显陵位于钟祥市城东北5公里的纯德山上,始建于明正德十四年(1519年),迄于明嘉靖四十五年(1566年),历时47年建成,是明世宗嘉靖皇帝的父亲恭睿献皇帝朱祐杬、母亲慈孝献皇后的合葬墓。它是中国中南六省区唯一的一座明代帝陵,是明代帝陵中单体面积最大的皇陵。


加大文物保护力度

被称为世界长寿之乡的钟祥市,其实也是油菜花的家园。全市每年种植油菜面积达44万亩,可以说处处是油菜、处处是花海。在众多花海中,丰乐镇的十里长廊油菜花海最惹人眼。

从钟祥城区出发,一路向北,很快你就会发现公路两边的黄色越来越多,油菜花香越来越浓,直到你目光所及之处都是灿烂的黄色,你就到了丰乐镇。

丰乐镇有三分之二的耕地都种植了油菜,经过多年种植培育,形成了以李河村、山河村为基地的国家油菜高标准生产示范区5000亩,以耀星村为核心的湖北省双低油菜生产保护区3.3万亩。

沿着乡间小路,万亩油菜花如金色海洋般随风荡漾,偶尔一栋民居,就像国画中的破色一样,缓解了视觉的疲劳。盛开的油菜花、青青的麦苗及青山绿水组成一幅自然景观图。形成的花海长廊营造出“油菜花开满地黄,丛间蝶舞蜜蜂忙;清风吹拂金波涌,飘溢醉人浓郁香”的景致。放眼望去,金浪涌动,花香袭人,人在花中走,犹如画中游。

丰乐镇通村道路硬化188公里,设置3处观景台,路标齐全道路通畅,农家乐服务一条街等基础服务设施齐全。游客可驾车于油菜花海之上,骑行于乡村美景之中,在游览过程中亦可鉴赏双低油菜品牌,品尝油菜花蜜、小巧的陀螺包子与皇帝美食蟠龙菜。

除了油菜花,汉江边也是风光无限好。汉江沿岸自由生长的万亩芦苇令人流连忘返,游客既可乘船破浪于汉江之上,亦可乘车环游于大堤之上。乘汉江之浪,踏大堤之地,芦苇丛生,随风舞动;渡船穿梭,风景别致。

在钟祥市,不仅可以到丰乐镇赏油菜花,还可以到莫愁村看民俗表演、品尝特色小吃,到万紫千红植物园看繁花似锦,到客店镇看美丽乡村……

【推荐路线】

磷矿镇梁桥村平原花海区:位于311省道旁,距离钟祥城区11.4公里左右,交通便利。乘坐公汽、自驾游均可。

双河镇曾集村丘陵花海区:位于双河镇北,距离钟祥市50公里,游客可以乘坐钟祥至胡集的班车到207国道转车前往游玩,或者选择自驾游。

丰乐镇耀星村滩涂花海区:位于丰乐镇西南,距离钟祥城区40公里,从钟祥市出发向北,途经官庄湖农场、原潞市镇合星村、 耀星村老学校等地方,然后翻过汉江大堤前往。(记者 彭文洁 通讯员 王晓艳)
批复中提到,原则同意《钟祥历史文化名城保护规划(2012-2030年)》。
钟祥是国家历史文化名城,拥有世界文化遗产明显陵,文化遗产十分丰富。要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻党的十九大精神和新发展理念,充分发挥《保护规划》在历史文化名城保护中的综合调控作用,按照《保护规划》确定的目标,正确处理好经济社会发展、城乡建设与历史文化遗产保护的关系,有效保护和利用历史文化遗产和资源,延续历史文脉,传承与弘扬优秀传统文化。

钟祥:
要依据《保护规划》切实保护好明显陵、崔家台遗址、马家寨遗址以及文风塔、元佑宫等古建筑,维护历史文化遗产的真实性和完整性。要结合历史城区内的人口疏散,加强环境更新与改造,完善基础设施,改善历史城区环境,促进可持续发展。
批复还提出:构建合理的历史文化保护体系。按照《城市紫线管理办法》的规定,切实建立“紫线”管控制度,并在《保护规划》的基础上,编制历史文化街区保护规划,保持县门坡历史文化街区的传统格局,增强历史文化街区的基础设施承载力,改善居住环境条件。要严格控制在文物保护单位保护范围与建设控制地带内进行与文物保护无关的建设。按照保护为主、抢救第一的原则,尽快修缮濒临破坏的文物保护单位和历史建筑,消除重点文物保护单位和历史建筑的安全隐患。加强非物质文化遗产的保护,突出与物质文化遗产的结合。

其中提到:
●为保护钟祥“一江两湖、山水抱城”的总体格局,减少城市建设对钟祥历史文化名城的影响,提出“将城市轻轻的放在山水之间”的理念,沿袭“负阴抱阳”的城市风水格局,将城市组团和生态核心通过景观大道和绿楔水脉有机的融合在一起。塑造显山、露水、见林、透气的山水林田城的有机融合体。

●引入海绵城市理念,充分结合莫愁湖、镜月湖、护城河等城内水系以及松林山等自然山体,补充12版总规缺失的生态修复方面内容,提高城区的综合承载能力。
●结合历史文化名城保护及城市用地布局调整需要,对城市交通路网进行了优化,将“七纵十横二环”的路网结构修改为“四纵五横二环”。增加一个公交站场,强化公交优先。根据近5年来钟祥城区机动车增长情况调整社会公共停车场总建设规模,将社会公共停车场总建设规模从17.88公顷提升至36.53公顷。
第一章总则
第一条为适应钟祥市社会经济发展的需要,指导钟祥市城市建设与管理,根据《中华人民共和国城乡规划法》、住房和城乡建设部《城市规划编制办法》,特编制《钟祥市城市总体规划(2011-2030年)》(以下简称本规划)。
第三条规划指导思想和原则
(一)积极贯彻湖北省新型城镇化战略,加快钟祥市城镇化进程,优化市域空间布局,协调城乡经济社会、空间布局、基础设施统筹发展,促进钟祥市城乡一体化发展。
(二)抓住全国资源枯竭型城市转型试点、中部崛起及湖北省“两圈一带”发展战略、“宜荆荆”城市群联动发展等契机,研究钟祥市发展定位与发展战略,科学合理制定各项规划措施。
(三)突出钟祥市发展特色和比较优势,加强区域中心城市职能建设,突显汉江、镜月湖、莫愁湖、明显陵等城市资源及生态特色,彰显城市文化,为城市的可持续发展提供指导和保障。
第四条规划期限
本规划期限:近期为2011~2015年,中期为2016~2020年,远期为2021~2030年,远景为2031~2050年。
第五条规划范围
(一)市域
钟祥全部行政辖区,总面积为4488平方公里,辖1个街道办事处、15个镇、1个乡、50个居委会、495个村委会。
(二)规划区
规划区范围包括:郢中街道办事处,南湖棉花原种场,九里回族乡辖区(包括1个肖店社区居委会和官庭畈、杨桥、黄庵、王岭、三岔河、赵庙、边畈、李家台8个村),文集镇辖区(包括1个文集社区居委会和沿山、大庙、胡港、魏湖、群喜、齐心、文集、沿河、青林、青星、马桥、王集、幸福、同建、横堤、同盟、东建、星光、何埂、阎滩、流港、塘港、汉林、康集、张垱25个村)。规划区总用地面积控制为350平方公里。
(三)城区
城区空间增长边界以汉江为界分成两部分。汉江以东地区:南部以南湖公议集九组为界,东至东岳种畜场,靠近九里乡,西以汉江为界,北部以董家巷村、明显陵为界;汉江以西地区:南部以分当公路为界,东以汉江为界,西以沿山为界,北部以汉江一桥为界。空间增长边界用地面积控制为76平方公里。
第六条强制性内容的规定:文本中标有下划线的黑体部分为规划强制性内容,不得随意修改;如需修改依法按程序上报审批。

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