正义不会缺席

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套路一:上门劝签
上门劝签多发生在征收项目启动后的初始阶段,此时征收公告刚刚张贴出来,征收方即通过入户座谈的方式来劝诫被征收人早签字。
征收方之所以在征收开始后就马不停蹄地开展入户劝签工作,其原因在于此时征收刚刚开始,大多数人法律意识薄弱,对于征收与补偿的相关流程和法律规定并不熟悉,此时也还未来得及请律师。也就是说,此时被征收人对征收工作的了解几乎为零,征收方掌握着绝对的主动权,对于征收决定、补偿安置方案的解释也不会遭到被征收人的反驳。再许以一些小利小惠,如现在签字就给予拆迁奖励等等,就能哄骗部分被征收人签字。
总而言之,劝签的目的可以概括如下:征收方希望通过劝签这种最节省时间和精力的方式,先攻破那些法律意识薄弱、权利意识不强、性格比较软弱的被征收人。至于其他人则再另想它法。
实践中,劝签的常用手段有两种:(1)言语威胁,施加心理压力。例如,征收方会反复强调本次征收项目的特殊性,说这是上面的政策,再告诉被征收人即使耗着不签字也没用,最后还是要拆房,就算请律师也改变不了。通过这些话给被征收人施加心理压力,而有的人对法律并不了解,内心也存在在一种“政府的文件和工作不可违抗”的思想,迫于压力就签字了;(2)利益诱惑,许以小利,诱使被征收人签字。例如,强调早签约就能早选房,早签约就能拿到几万元的搬迁奖励,协助政府工作,成功说服周边被征收人签字的,给予一定的奖励等等。类似的劝签手段还有很多,总之就是恩威并济、威逼利诱,先诱使部分被征收人签字。
套路二:拿政策搪塞被征收人在某些地方政府部门的口中,政策俨然是高于法律,高于一切的存在,一旦工作遇到障碍就拿政策堵住公众之口。
征地拆迁工作中也不例外,被征收人不签补偿协议,征收方说这是上级政策,谁也没有权力改变的,如果违反了相关规定,大家都要承担责任。政府不可能为了一户更改补偿标准,否则以前签订协议的被征收人肯定不满,以后的补偿工作也不好进行,诸如此类的说辞很多,总而言之就是说,补偿标准、补偿方式都是上级政策确定的,被征收人只能选择默默接受。
一旦你质问这些政策是谁制定的?是否符合国家法定程序?征收方又会给你扣上不支持政府工作的帽子,让被征收人不知所措。然而事实上,征收方口中的政策有时并不存在,真真假假全凭征收人员一张嘴,有时所谓的政策即使存在,也是违法的,并不符合国家法律法规,被征收人有提出质疑的权利,并不像征收方口中的无计可施。
因此,征收方口中的“政策如此”,往往只是征收方的套路,是一种逼迁手段,目的就是让被征收人相信这是政府的决定,被征收人是无法改变的,除了接受并无他法。

套路三:花样逼迁
大多数法律意识薄弱,性格软弱的被征收人已经通过劝签解决了,对于剩下的人,征收方就要采取第二步——逼签了。
逼签的手段也是花样翻新,防不胜防。在此列举三种最常见的:(1)断水断电,找一些社会闲散人员每日来捣乱,干扰被征收人的正常生活等,这些属于比较传统的逼签套路,而且违法性很明显,现在征收方用的也比较少;(2)如果被征收人有家属、亲戚、朋友在政府机关任职,或者属于编制内人员,就以这些人的事业、前途为要挟,并且不断地找他们的麻烦,从家庭内部进行瓦解分化,逼迫被征收人签字;(3)而如果被征收户存在污染环境、违法经营、偷税漏税等违法点,征收方就紧抓住这些把柄,并以此要挟被征收人签字。
实践中,种种逼签手段不胜枚举,上述几种也只是比较常见的,可以说只有想不到没有做不到。但是不管征收方采取什么手段,目的都只有一个,就是通过各种手段,使被征收人在被征收房屋里住的提心吊胆,生活不得安宁,直到心理防线崩溃,乖乖在补偿协议上签字。

套路四:强拆威胁
通过各种逼签手段,又有一部分被征收人妥协,至于剩下的其他人,征收方可能又会有新招数,如以强拆相威胁,甚至直接强拆。
这里的强拆一般不会是司法强拆,因为司法强拆是要走法定程序的,且要经过法院审查。此处的强拆有两种:
一是将被征收房屋认定为“违法建筑”,以行政强拆相威胁,告诉被征收人如果不签协议,到时直接强拆,一分钱都拿不到。有的被征收人害怕自己的房屋真的被强拆,就直接签字了。
二是直接进行非法强拆,这是针对那些态度十分强硬,不肯妥协的被征收人。其实在这种情况下,政府一般都知道自己是违法的,但是明知违法也要为之,主要是抱着先拆再给予一定的补偿金,被征收人没有法律意识,也不敢告政府的侥幸心理。而实践中十分惋惜的是,强拆已经过去五年、十年之久,当事人才打电话来律所咨询,自己的房屋被强拆,应该怎样维权,而此时诉讼时效往往已经届满,律师也是爱莫能助。套路五:以“违章建筑无补偿”相威胁
以“拆违代拆迁”是征收方的又一大拆迁套路,为了加快征收进程,省去和被征收人周旋的时间和精力,甚至由征收方利用自己手中的权力,将被征收人的合法房屋定性为“违法建筑”,并以法律规定违法建筑不予补偿为由,逼迫被征收人接收极低的补偿的情况,而很多被征收人并不了解房屋政策,也不了解违法建筑的相关规定,一看到是政府文件就慌了神,糊里糊涂地就签了字。
在此提醒各位被征收人,“拆违代拆迁”多针对“无证房屋”,但是“无证房屋”并不一定是“违建”。对“无证房屋”性质的认定要结合历史政策等因素来确定,不得一刀切,一律认定为“违建”。
况且,“违建”的认定及拆除也都要遵循法律规定,即使要强拆,也不是任何部门都有权作出强拆的决定。同时,即使是针对违法建筑的行政强拆,也要遵循法定的程序要求,一般包括责令限期拆除决定、公告、催告、作出强制执行决定、执行等,并非说拆就拆。
因此,如果收到政府送来的文件,将自己的房屋认定为“违建”,被征收人不要慌张,不要惧怕,一定要尽快联系信得过的专业律师,及时采取措施,尽力保住自己的房屋。

套路六:实施冷战战术
在征地拆迁中,如果被征收人与征收方就补偿安置问题谈了好多遍都没能达成一致意见,那么征收方可能会采取另一手段——冷战战术。
所谓“冷战战术”,是指在双方谈判一段时间,但未达成一致意见的情况下,征收方突然退出谈判,并且一连数天不再露面,就像消失了一般,希望给被征收人造成一种心理压力,逼被征收人妥协。
在此期间,被征收人的心理往往开始发生变化,不禁会想“是不是自己提的补偿标准太高了?”“是不是应该主动找征收方谈谈?” 那么,被征收人究竟应不应该主动找征收方谈,适当降低自己的补偿标准呢?答案是:不要!
征收方之所以采取冷战战术,就是想让被征收人心理上产生压力,并且在惊慌之下主动去找征收方,这样一来征收方就占据了主动权。此时如果被征收人妥协,征收方可能会得寸进尺,声称他们不征这块地、或者不征你的房屋了,等周边都拆迁后,这里就会变得水电不通、环境脏乱差,根本无法生活,类似种种说辞来吓唬被征收人,逼迫其接收征收方提供的补偿标准。

因此,作为被拆迁人,遇到这类情况,一定要保持头脑清醒,认识到这是征收方的心理战术,不要主动求和妥协。要知道,征收范围是由相关政府审批确定下来的,自己的房屋、土地是否在征收范围内也是审批过的,不存在征收方说不征就不征的情况。
声明:本文为沈玉潮律师原创

纵观皇庄棚户区二期棚改就是一场pianjv,土地性质不知国有还是集体?房屋征收决定公告至今未见,定价2660一平;评估公司内定,被征收人没有任何话语权;真是神奇的一座城,法外之地!!套路征收套路了多少朴素的老百姓呵!
农村的集体土地,能否不经征收直接转为国有土地?
近年来,随着我国城市化进程的加快,城市范围不断扩大,大量农民集体土地被划入城市规划区内,相当一部分农民也转为居民。
许多农村房屋拆迁,有很多是打着"旧城改造"、"新农村建设"、"城中村改造"、"村改居"等旗号,一方面没有办理征地审批手续,就根据我国《土地管理法》、《土地管理法实施条例》中"城市市区的土地属于国家所有""农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有"之规定,直接宣布农民集体所有的土地是国有土地,另一方面给农民的房屋拆迁补偿却又按照集体土地房屋拆迁补偿标准给予很低的补偿。这些都是不符合法律规定的。
根据我国现行法律规定,集体土地只有经过征收后才能变为国有。
国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定:禁止擅自通过 "村改居"等方式将农民集体所有土地转为国家所有;
国务院法制办公室、国土资源部《关于对<中华人民共和国土地管理法实施条 例>第二条第(五)项的解释意见》(国法函【2005】36号)指出:农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地,属于国家所有,是指"可以依法征收为国家所有";
国务院办公厅发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发 【2007】71号)也重申了这一规定。《国土资源部关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》中也规定严禁任何单位、个人与乡、镇、村、 组签订协议,圈占农民集体土地进行房地产开发。
违反上述规定所签订的协议一律无效,国土资源管理部门不得办理用地手续。
因此,对于城镇范围内属于农民集体所有的土地,除依照法律规定的权限和程序征收外,是不能直接登记为国有土地的,将居民住宅所使用的集体土地登记为国有的做法违背现行法律和政策。
 国务院办公厅发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发 【2007】71号)也重申了这一规定。《国土资源部关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》中也规定严禁任何单位、个人与乡、镇、村、 组签订协议,圈占农民集体土地进行房地产开发。
违反上述规定所签订的协议一律无效,国土资源管理部门不得办理用地手续。
因此,对于城镇范围内属于农民集体所有的土地,除依照法律规定的权限和程序征收外,是不能直接登记为国有土地的,将居民住宅所使用的集体土地登记为国有的做法违背现行法律和政策。
 综上,不管皇庄村,弓背桥村,被棚改征收的还是先问问相关部门,现在房子下面的宅基地及宅基地外的路沟土地是集体的还是国有的吧!国家收地是要给与被征收人补偿的!你有没有领过钱自己,自己有没有签过土地使用权转让协议?只有你们自己清楚。棚改只要是所有政策,流程是合法的,是按照政策在执行,大多数百姓没有不同意的理由,个人认为不合法,就不会合理!不合理有权不接受!
北京征地拆迁律师团
如今违法征地拆迁的项目是越来越多了,征收方经常以走捷径的方式来达到征地的目的。在北京市凯诺律师事务所拆迁律师所接待过的来访当事人中,有不少人诉苦说是拆迁方在没有任何的拆迁手续,没出示相关征地文件,没贴出公告等相关文件之下,在不知不觉当中家就被强拆了。

对于当事人所阐述的这种情况,明显是属于违法行为,当然违法征地并不仅限于此,其中也有当地政府非法批地的情况。比如地方各级政府越位非法批地,地方政府缺位让企业违法占地,地方政府错位非法低价出让土地等。而这些非法批地的情况在现实生活中也是极多的。但是,对于老百姓来讲,他们却是浑然不知的。

拆迁律师说,由于老百姓的知识水平有限,他们往往在征地拆迁当中会被地方政府或是相关部门牵着鼻子走,地方政府本是一个为国为民谋生的一个机构,但做事情时往往不会考虑到老百姓的本身生活及处境,依着他们是一个有权势的机关单位,在征地拆迁当中把老百姓的权益抛在脑后,置之不理,以及违法批地,乱发红头文件等,而这些行为已经成为了地方政府的一个习惯。

根据《土地管理法》的规定,土地的批租必须遵循严格的程序,要符合土地利用总体规划,同时根据征用土地的性质(基本农田还是一般农田)和需求面积的不同逐级上报审批。然而,有绝大部分地方政府默许纵容违法违规用地,通过未批先用、以租代征,擅自设立和扩大开发区,随意调整土地利用总体规划以及违规侵占基本农田。据相关人员了解情况,地方政府和涉及政府为违法主体的非法批地案占80%,而80%的违法用地主体是地方政府。

违法用地的主体是政府,那么,违法占用老百姓耕地,对老百姓来讲那就势必要走上“民告官”这条道路了。北京市凯诺律师事务所拆迁律师说,对于“民告官”很多老百姓都抱有一种胆怯的心理,认为“民告官”的胜率非常的小,因此就放弃了为自己维权的机会,因此,凯诺律师建议大家,在遇到问题的时候,不管面对着多么有权势的人,都应该积极的用法律武器来维护自己的合法权益。

根据我国《行政诉讼法》第二条规定,公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益,有权依照本法向人民法院提起诉讼。

第十二条人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼:(七)认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的;(十二)认为行政机关侵犯其他人身权、财产权等合法权益的。除前款规定外,人民法院受理法律、法规规定可以提起诉讼的其他行政案件。

如果遭遇非法征地时,可以申请行政复议或者提起行政诉讼,以此来维护自己的权益。

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莫愁社区,一张棚改意见稿公布不到20天,就有所谓的拆迁办迫不及待的给一些居民递上了“评估报告”。非常诡异!非常不解!非常可笑!也感到可悲!我们是生活在法外之地呀!是哪些人?哪些利益集团打着为我们改善住房条件的幌子,干着不耻的勾当?你们想把我们置于何地? 我们住着自己好好的钢筋水泥房,您说我们的住房条件差,要来给我“棚改”,您的安置方案没有原地还建的方案,我们不知道您要把我们房子下的土地收回去做什么?您意见稿中没有载明任何拆迁公司负责征收工作,没有载明房屋价值,没有载明评估公司为哪家,没有载明何为“合法”房屋认定的标准,没有载明您尊重的什么历史,一张意见稿没有正式公告的情况下,评估报告却诡异的来了(没有评估公司盖章、没有评估师亲笔签名的评估报告真敢送)!! 
 一个老村民,家中2子,向村里交了钱,合法的拥有宅基地使用权,自建3层楼房,在首次上门量儿子房屋面积时,有证在父母家中,没有出示,但有说明,且从头至今,只量过一次面积,我们历史上最万能的工作组忽略了多项程序,给别人送来的评估报告:房屋价值950元1平,300多平装修过的房子在“只被某些利益集团承认的评估公司”眼中,只值54.4479万元!贪心的人哪,你们这搬神操作不光是欺负老实朴素的农民!你们是把中国的法律践踏于脚下!政府的公务员,你们是凭什么做的公务员?是不是合法考试考的?这样的神操作你们毫不知情?睁只眼闭只眼?你们公开招标的拆迁价格是多少?7168元1平!按招标价值近300万的房子,经你们转个手只有零头一半给老实的农民了!这里巨大的利益被谁刮分了?这是为了改善住房条件而“棚改”的目的?这是国家的“棚改”政策?小区可是5200以上1平了,300多平外+停车院子+装修过的房子不够买1间40平(含公摊面积)的商品房了,这是改善了住房条件?这是国策中不降低原有的生活水平?这是国策中保障的长远生计? 那些前期站在道德高点指手画脚说风凉话,要建设城市的人的,你们有伟大的情操,你们来无私奉献吧!我们只是普通人!达不到这个高度!莫愁湖社区里的公职人员可以做这样的奉献!因为他们有国家养老!我们普通老百姓奉献不起!不接受如此“棚改”,我们的房子值得我们捍卫我们的家园!!!